マンションの修繕とは、マンションに関わっている方であれば聞いたことがある言葉だと思います。修繕とはマンションや建物、ビルなどの大規模な定期的メンテナンスのことです。
このコラムでは、プロの専門業社が初心者の方にもわかりやすく、修繕の基本知識から計画立案、費用節約方法、トラブル対処法、環境への配慮、メンテナンス、住民へのコミュニケーションまで、大規模な修繕、補修工事に関するあらゆる情報を解説します。
事例なども紹介し、あなたがマンション修繕に取り組む際の不安や悩みを解消。効果的な修繕計画を立てるための参考になれれば幸いです。失敗や損のしない、マンション修繕の成功への道を歩んでいきましょう。
目次
マンション修繕工事の基本知識について
マンションにおける修繕工事について基本知識、修繕工事の目的やマンションの寿命、修繕工事の種類を解説します。
マンション修繕の基本知識と目的
修繕とは、マンションや建物の設備が経年劣化や損傷により機能・性能が低下した際に、これらを修復・更新し、元の状態に戻す作業のことを指します。
マンションの修繕は、外壁塗装や防水工事、設備の更新など、さまざまな作業が含まれます。
修繕の主な目的は、マンションの価値を維持・向上させることや安全面において補強することにあります。長期的に見れば、適切な修繕が行われることで、建物の寿命が延び、住み心地が向上し、安全性が確保されることにつながります。
マンションの寿命と修繕の関係
マンションの寿命と修繕の関係は密接につながっています。
国土交通省によると、マンションの平均寿命は約68年とされており、最長は120年ぐらいで、外装メンテナンスなどすると150年ぐらいにのびるとされています。その間に適切な修繕が行われることで、建物の機能や性能を維持し、住み心地や安全性を確保することができます。また、修繕を適切に行うことで、建物の寿命を延ばすことが可能です。
（出典：期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新 による価値向上について,国土交通省）
逆に、修繕が適切に行われない場合、建物や設備の劣化が進み、寿命が縮まる恐れがあります。また、劣化が進んだ場合、住民の安全や健康にも影響が出ることがあります。例えば、防水工事が適切に行われないと、雨漏りが発生し、内部構造の劣化が進みます。さらに、雨漏りによるカビや結露が発生し、住民の健康を害する恐れもあります。
したがって、マンションの寿命を延ばし、住民の安全や健康を確保するためには、定期的な点検や適切な修繕が不可欠です。また、修繕に関する情報やノウハウを共有し、管理組合や管理会社と連携することで、効果的な修繕計画を立てることが重要です。
修繕の種類とそれぞれの特徴
修繕の工事にはいくつかの種類があり、それぞれに特徴があります。主な修繕の工事の種類は以下になります。
●外壁工事
外壁の劣化や汚れを改善し、建物の見た目や耐久性を向上させます。定期的な塗り替えが必要で、一般的には約10年ごとに行われます。
●防水工事
屋上やバルコニーなどの防水層の劣化を改善し、雨漏りを防ぎます。防水工事は約10～15年ごとに必要で、適切な工事が行われないと内部構造の劣化が進みます。
●屋根屋上工事
屋根材や屋上の防水層の劣化や損傷を修復し、雨風から建物を守ります。修理の頻度は屋根材、屋上防水層によって異なりますが、一般的には約20～30年ごとに行われます。
●窓・サッシ修理
窓枠やドア枠のシーリング部分を改善し、断熱性能や防音性能を向上させます。また、結露やカビの発生を防ぎます。修理のタイミングは状況によりますが、約20～30年ごとが目安です。
●設備更新
エレベーターや共用部分の照明、空調システムなどの設備を更新し、機能性や効率性を向上させます。更新のタイミングは設備の種類や使用状況によって異なります。
これらの修繕工事以外にも足場工事や床シート工事などあります。これらの修繕工事をまとめて、大規模修繕工事と呼んでいます。建物の寿命や住み心地を向上させるために重要です。適切なタイミングで行われることで、効果的にマンションの価値を維持・向上させることができます。
また、マンションや建物の大規模修繕工事についての詳しい内容をご説明した別のコラムもありますのでこちらもご参考にしてみてください。
修繕計画の立案と進め方
マンション修繕計画は、住民の快適さと安全性を維持するためにとても重要です。
修繕計画の立案プロセスや積立金の算出方法、適切な修繕時期の見極め方、そして修繕業者の選び方と見積もりの取り方について解説します。
これらの知識を活用して、効果的で無駄のない修繕計画を立て、マンションの価値を維持・向上させましょう。
修繕計画の立案プロセス
修繕計画を立てるにはまず、マンション全体の点検・診断を行い、建物や設備の劣化状況や機能性を把握することが大切です。プロの専門業社に依頼し、詳細な診断を行います。
点検・診断の結果をもとに、どの部分をいつ修繕するかを決定します。長期的な視点で計画を立て、予算や工程を検討します。
修繕積立金の算出方法
策定した修繕計画にもとづいて、必要な修繕費用を算出し、適切な積立金を設定します。費用の見積もりや工事の内容も考慮することが重要です。
修繕時期の見極め方
修繕時期の見極めはマンション価値維持・向上に重要です。
定期的な点検・診断で劣化状況を把握し、耐用年数や住民の声を参考に修繕時期を検討します。
緊急性が高い場合は危険性もあるため、早めの対応が必要です。予算と工程の調整も大切で、計画的な修繕を行うことで長期的にコストを抑えられます。適切な修繕時期を見極めることで、マンションの価値を維持・向上させましょう。
マンション大規模修繕工事の周期やタイミングについて、別のコラムで詳しくご紹介しています。また、専門業社だからこそわかる工事費用を減らす方法などもご紹介していますのでこちらもご参考ください。
修繕業者の選び方と見積もりの取り方
修繕業者選びは、工事品質や費用に大きく影響します。信頼性や実績のある業者を選ぶことが重要です。
また、複数の業者から見積もりを取得し、内容と価格を比較検討しましょう。見積もりは、工事内容や期間、費用の内訳が明確であることが望ましいです。
さらに、アフターサービスや保証内容も確認し、とくにマンションは住民が住んでいるため、トラブルも多くあります。トラブル対応がスピーディーで万全であることも確認しましょう。
工事を進めるうえで業者選びはとても大事になります。業社によって、工事の質や応対、見積もりなど、工事に関わるすべてが違ってきます。修繕工事を失敗させてないために適切な業社選びをこころがけましょう。
また、こちらの業社選びについても業者の選定方法やポイント、見積もりにコツなどをこちらで詳しく説明していますのでご興味がある方はこちらもご確認ください。
修繕費用とその節約方法
修繕費用はマンション管理において大きな負担です。
ここでは、修繕費用の内訳と相場を解説し、費用節約のポイントをご紹介します。
さらに、補助金や助成金の活用方法や、節約効果のある修繕方法を紹介します。適切な知識とアプローチで、修繕費用の節約を実現しましょう。
これにより、マンション管理がスムーズに進むだけでなく、住民の負担も軽減できます。ぜひ参考にして、賢い修繕費用の管理を実践してください。
修繕費用の内訳と相場
修繕費用は、主に建物の外装・内装、共用部分、設備の更新・改修にかかる費用です。
内訳は、工事費、設計監理費、諸経費、消費税などから成り立ちます。その他に足場の設置、人件費、駐車場などの諸経費もかかります。
国土交通省が発表している「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると相場は、マンションの規模や築年数、地域、工事内容によって異なりますが、一般的には、延べ床面積1平方メートルあたり1万円～2万円程度が目安とされています。
ただし、これはあくまで目安であり、実際の費用は業者の見積もりや施工範囲によって変動します。適切な修繕費用を把握することで、無駄な出費を抑えつつ、適切な範囲での修繕工事が可能となります。
修繕費用の節約のためのポイント
費用節約のためには以下のポイントが重要です。
早期発見・対応
劣化や破損などを早期に発見し、小規模な修繕で対応することで、大規模な工事や緊急対応のコストを抑えられます。
複数業者から見積もり
一番簡単な費用の抑え方は業社選びです。複数の業者から見積もりを取得し、価格や工事内容を比較検討することで、最適な業者を選びます。これで10〜20%ほどコストダウンが可能です。
長期的な計画
長期的な修繕計画を立てることで、費用を分散し、無駄な出費を避けられます。
グループ割引
近隣のマンションや同時期に修繕を行うマンションと連携し、業者へまとめて依頼することで、割引を受けられる場合があります。ただし、業社によりますので、業社を選定する際は相談してみてください。
これらのポイントを活用し、費用を節約しながら適切な修繕を実施しましょう。
補助金や助成金の活用方法
補助金や助成金を活用することで、修繕費用の負担を軽減できる場合もあります。自治体や国が提供する補助金・助成金制度は、地域や対象物件によって異なりますので、ご自身の地域などで調べてみてください。
修繕工事のトラブルと対処法
修繕工事は大規模で行われ、工事期間も長く、トラブルも多く発生します。またマンションなどは住居人が生活をしていることから、住民への迷惑やストレスをあたえてしまいます。
ここでは、よくある修繕工事のトラブル事例やその原因を紹介し、発生時の対処法や相談窓口を解説します。
また、工事品質の確保やアフターサービスの重要性についても触れ、トラブルを未然に防ぐためのポイントをお伝えします。これらの知識を活用し、さまざまなトラブルにも対処できるようにしておくことが大切です。
よくある修繕工事のトラブル事例
修繕工事では、
・工事遅れ
・費用オーバーラン
・品質低下
・騒音・振動
・コミュニケーション不足
などのトラブルが発生することがあります。これらの問題を未然に防ぐためには、事前の打ち合わせ、適切な業者選び、情報共有が重要です。注意点を押さえ、トラブルを回避し、スムーズな修繕工事を進めることが求められます。
トラブル発生時の対処法と相談窓口
トラブル発生時は、まず業者と話し合い、管理組合・管理会社と協力して対応を進めます。
もし自分たちだけではどうしても解決できない場合は公益財団法人マンション管理センター（https://www.mankan.or.jp/about/p11_01.html）に相談することをおすすめします。冷静に状況を把握し、適切な対処法を選び、住民間の情報共有で効果的に対応することが大切です。
工事品質の確保とアフターサービスの重要性
工事品質の確保とアフターサービスは、修繕工事の成功に欠かせません。品質を確保するためには、業者選びや契約時に品質保証や工程管理を明確化しましょう。また、工事中に定期的に現場をチェックし、不具合があれば速やかに対応してもらうように業社に伝えましょう。
アフターサービスは、工事後のトラブル対応や保守・メンテナンスを担保する重要な要素です。業者との契約にアフターサービスの内容や期間を盛り込み、万が一のトラブルに備えましょう。賢明な業者選びと契約内容の把握が、長期的なマンションの価値向上に繋がります。
マンション修繕工事の事例紹介
ここでは弊社マリオン株式会社が手がけてきたマンションの大規模な修繕工事の事例をご紹介します。
スミィード 大規模修繕工事（千葉県稲城市）
ディアコートY 大規模修繕工事（東京都練馬区）
床面がひび割れし、経年劣化が進んでいましたが、防水性と美観性を兼ね備えたシートによって建物全体の雰囲気が一変しました。
外壁については、1200枚のひび割れタイルを張替えた後に薬品で洗浄し、洗浄後にタイルフレッシュによる塗装でタイルをコーティングしました。
ユニデン南青山レジデンス 大規模修繕工事（東京都港区）
マンション修繕と環境への配慮
マンション修繕を行う際に環境への配慮はいまの時代、大切なことです。環境に優しい修繕材料を選ぶことで、地球に負荷をかけずに快適な住環境を実現できます。
また、エコな修繕方法や省エネ・節水対策を取り入れることで、コスト削減や維持管理費の軽減が期待できます。
環境に配慮したマンション修繕のポイントや選び方、エコな修繕方法とその効果について解説します。環境を守りながら、住み心地の良いマンションを維持する方法を学びましょう。
環境に優しい修繕材料の選び方
エコな修繕方法とその効果
エコな修繕方法は、環境に配慮しながらコスト削減や効果的な改善が期待できます。
1. 断熱性能の向上: 外壁や屋根の断熱材の改善や、高性能窓への交換で、冷暖房費の節約と快適な住環境が実現できます。
2. LED照明の導入: 省エネで長寿命なLED照明に交換することで、電気代の節約が期待できます。
3. 太陽光発電システムの設置: 屋根や壁面に太陽光発電パネルを設置し、自家発電で電力消費を削減できます。
4. 緑化: 屋上や壁面緑化を行うことで、熱中症対策や省エネ効果が得られます。これらのエコな修繕方法は、環境保護とコスト削減の両面で効果を発揮します。
省エネ・節水対策を取り入れた修繕のポイント
省エネ・節水対策を取り入れた修繕のポイントは、高断熱・高気密材料を利用し、省エネ設備を導入することです。
節水型トイレや蛇口を設置し、空調システムを最適化してエネルギー消費を抑えることができます。また、センサー式の照明や水栓を利用して無駄な消費を減らすことも節電につながります。
これらの対策を実践すれば、省エネ・節水効果が期待できます。
マンション修繕後のメンテナンスと管理
修繕後の定期的な点検・メンテナンス方法
修繕後の定期的な点検・メンテナンスはマンションの状態を良好に保つためにとても重要です。
まず、外壁や屋根などの外観部分を季節ごとにチェックし、劣化や損傷がないか確認しましょう。
次に、共用部分の清掃や設備の点検を定期的に行い、問題があれば早期対応が必要です。
また、個々の住戸では、水回りや換気設備を定期的に清掃・点検し、不具合が見つかった場合は速やかに修理を行いましょう。また定期的に専門業社による点検を行うことも忘れずにしましょう。これらの定期的な点検・メンテナンスがマンションの快適な環境を維持するための鍵となります。
マンションの資産価値向上のためのアプローチ
管理組合や管理会社との連携方法
管理組合や管理会社との良好な連携は、マンションの適切な運営・管理に欠かせません。まず、定期的なミーティングを開催し、情報共有や意見交換を行いましょう。
また、修繕計画や予算の策定に関しては、専門家の意見を取り入れることが重要です。そのため、適切な専門家を紹介してもらうよう管理会社に依頼するか、自分で探してみるのも良いでしょう。
さらに、トラブルや問題が発生した場合には、迅速かつ適切に対応してもらえるよう、管理会社とのコミュニケーションを密に保つことが大切です。
また、住民同士のコミュニケーションを促進するイベントや活動も、管理組合や管理会社と連携して実施しましょう。
修繕工事前後の住民へのコミュニケーション
修繕工事前後の住民へのコミュニケーションは、マンションの円滑な運営に不可欠です。
住民に修繕計画を適切に伝える方法や、修繕工事中の住民への配慮とサポートについて解説します。
また、修繕工事後の住民満足度を向上させるためのアプローチも紹介します。適切なコミュニケーションを通じて、住民が安心して暮らせる環境を整えることが、マンションの資産価値や住み心地を維持・向上させる重要なポイントです。
マンション住民への修繕計画の説明方法
住民への修繕計画の説明方法は、理解しやすさと透明性が重要です。
まず、計画の概要や目的、修繕対象部分、工事期間を明確に説明しましょう。
次に、予算や費用の内訳を分かりやすく提示し、必要に応じて積立金や助成金の活用方法も説明します。また、工事に伴う騒音や振動、住民の生活への影響を事前に伝え、理解と協力を求めることが大切です。
住民への説明は、回覧、チラシやパンフレット、管理組合のホームページで情報を公開するだけでなく、住民説明会や個別の面談を実施し、質問や懸念、不安に対応することが住民へのストレスをあたえない修繕工事へとつながります。
修繕工事中の住民への配慮とサポート
修繕後の住民満足度を向上させるために
まとめ
このコラムでは、マンション修繕に関する基本的な知識から、修繕計画の立案や見積もりの取り方、費用節約のポイント、トラブル事例や対処法、環境に優しい修繕方法、修繕後のメンテナンスと管理、住民とのコミュニケーションについて紹介しました。
マンションの寿命と修繕の関係については、定期的な修繕が行われることで、マンションの寿命を延ばすことができたり、住んでいる住居人への安全、安心にもつながります。また、修繕計画の立案プロセスや業者の選び方など、修繕計画の立案や進め方も参考にしていだければと思います。
今回のコラムを参考にして、マンションにおける修繕工事の知識と理解を深め、工事を行う際の参考にしていただければと思います。
マンションなどの大規模修繕工事の専門業社であるマリオン株式会社では、今回ご紹介した内容を踏まえた施工工事を行なっています。お困りごとや他社との見積もり比較を検討している方はぜひ下記よりお気軽にご相談ください。
- マリオンではご希望の方に無料調査を実施しています。必ずしも補修工事が必要でない場合もあります。プロの専門業者の目線で適切に判断させていただきます。しつこい営業なども一切しておりませんので、お気軽にご相談ください。お問い合わせはこちらから
マリオン株式会社 取締役副社長 永見 洋昭
一級塗装技能士であり、現在マリオン株式会社の副代表も務める。建築業界に10年以上在籍している経験と知識で現場から営業まで幅広く携わる。
