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マンション大規模修繕工事の適切な周期とは

マンション大規模修繕工事の周期と費用負担を減らす方法とは

マンションの大規模修繕工事は、古い建物の維持管理に欠かせないものです。
しかし、工事には費用がかかり、住民にとっては負担が大きいものでもあります。今回は、マンション大規模修繕工事の適切な周期と工事費用を減らす方法について解説します。

目次

マンション大規模修繕工事の適切な周期とは

マンション運営するうえで、一番コストかかるのが大規模修繕工事であり、何年周期が適しているかと尋ねられることがよくあります。国土交通省は大規模修繕工事のガイドラインを発表しており、そこに「12年〜15年ごとに」という記載があることから、大規模修繕工事の周期は12年が正しいと思われがちです。
しかしこのガイドラインには明白な根拠がなく、一定の目安であり必ずこれに従わなければいけないという訳ではありません。
では、どの時期が一番正しいのかというと、それは建物によって違うということが一番正しい答えだと思います。もっといえば、建物の構造、劣化状況、工事の内容、などによって変わってくるということです。

(参考:国土交通省|第3編 長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント)

国土交通省ガイドラインの令和3年改訂をベースに計画する

実は国土交通省のガイドラインが2021年(令和3年)に改正されたことをご存知でしょうか?
今回の改正でより、現代に合ったガイドラインと変更されました。

〈改正前〉
既存建物については、修繕積立金の運用や長期的な修繕内容を明確にすることが目的の「長期修繕計画表」の作成推奨期間を、25年間以上とする。
〈改正後〉
既存建物のサスティナブル(持続可能)化を進めるため、「長期修繕計画表」の作成推奨期間を新築マンションと同様の30年以上に延長。

〈改正前〉
新築マンションの修繕積立費設定の参考となる㎡単価を設定し、工事事例を踏まえた修繕周期を明示。
〈改正後〉
適切な長期修繕計画に基づく修繕積立金の事例を踏まえ、目安とする修繕積立金の㎡単価を更新。ターゲットを新築に限らず既存マンションも追加して、修繕積立金額の目安に係る計算式を見直し。

〈改正前〉
(省エネ工事やバリアフリー工事に特化した記載はない)
〈改正後〉
社会的要請を含めた修繕工事内容を追記(省エネ工事はバリアフリー工事など)

(参考:国土交通省|「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」及び「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の見直しについて)

変更された新しいガイドラインに沿ってマンションや建物ごとの状況や環境などに合わせた工事計画をたて、それをもとに予算、費用の設定をし、実行していくことがとても重要となります。

ですので、マンションの大規模修繕工事の正しい周期とは、状況や環境などを見ながら定期的に検査をし、その状況に合わせて修繕工事を行うことが大切です。

マンション大規模修繕工事の費用

準備、計画もできたところから、実際に大規模修繕工事を行うとしたら、いったいどのくらいの費用がかかるのだろうと多くの方が気になるところだと思います。


マンションや建物は大きさや劣化状況が違うため、どの工事がどのくらい必要かによってだいぶ金額面も大きく変わってきます。
ですので一概にいくらとはいえませんが、国土交通省が令和3年度に全国の大規模修繕工事コンサルタント会社や施工会社を対象としたアンケート調査を行い、マンションにおける大規模修繕工事費用について発表しました。

それを確認すると規模や世帯数にもよりますが、6000万円〜1億5000万円かかっている事例が56.1%と半数以上を占めているのが分かります。
(引用:国土交通省|令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査

大きな金額がかかってしまう工事であるため、少しでもコストを抑えたいと考えるのがあたりまえだと思います。では、実際どうやってコストを抑えることができるのか、そのポイントやコツについてご紹介します。

大規模修繕工事の費用を抑えるためのコツ 工事内容を適切に決める

まずはしっかりとした専門業者に建物診断をしてもらい、ほんとうに必要な工事だけを絞りこむことです。

当たり前ですが、工事の工程が少なくなればその分コストを抑えることができます。しかし、あまりコストを抑えたいからといって、工事を見送ってばかりだと建物の劣化は進んでしまいますので、専門家による判断のもと工事内容を検討していきましょう。

また1社だけに診断するではなく、数社に診断していただき、比較することも大切です。

大規模修繕工事の費用を抑えるためのコツ 足場工事に見直し

少し専門的なお話しになりますが、大規模修繕工事には必ず必要になるのが足場工事です。

この足場工事費用が大きなコストがかかっています。ほとんどの場合が資材をレンタルするため、日数や足場資材の量によりリース費用がかかってしまいます。
業者によってはこの足場コストを抑えるために、建物全面に足場を設置するのではなく、一部分だけ足場を設置し、足場資材の量を減らす方法をとる業者もあります。
また弊社のように足場資材も自社で保有している施工会社はその分はじめからコストを抑えることができます。

大規模修繕工事の費用を抑えるためのコツ 業者選び

費用を抑えるために一番簡単で重要なのが、施工業者の選定です。業者選びはコストを抑えることだけでなく、施工自体の品質にも影響がでてきます。
お見積もりを比較するだけでなく、対応の速さや過去の実績なども考慮し、総合的に判断することがとても重要です。

また私がおすすめするのが施工会社のなかでも、すべてを一貫して管理施工している責任施工を採用している業者です。
第三者の中間管理会社などが入っていないため、コストにおいては15~20%ぐらいのコストダウンが可能になります。また、何かあった際の対応も直接のやりとりになるため、スピーディーに柔軟に対応してくれるからです。

弊社では費用を抑えるために、足場資材を保有し、完全責任施工での管理、工事を行っておりますので、ぜひご興味のある方はお見積もりを他社と比較してみてください。

マンション大規模修繕工事のメリット

マンションの大規模修繕工事を適切な周期で行うことにより、古くなった設備や機器を更新することで、建物の寿命を延ばすことができます。

それは建物だけでなく、住民にとっても住み心地の向上が期待できます。また、外壁工事などにより、断熱性が向上するため、冷暖房費の削減につながることもあります。

しっかりと安全性にも配慮し、適切なタイミングで大規模修繕工事を行うことでマンション価値の向上も期待できます。建物の外観が改善され、維持管理が行き届いている印象を与えることもできます。

まとめ

マンション大規模修繕工事の周期のタイミングはなかなか難しいですが、ガイドラインや専門業者のアドバイスを参考に判断しましょう。

マンション・建物の寿命を延ばすだけでなく、住み心地の向上やマンション価値の向上など、様々なメリットがあります。費用の面では、ご紹介した費用を抑えるためのコツを参考に抑えられるコストは少なくしましょう。修繕工事はマンションの維持管理には欠かせないものです。マンション管理組合や管理会社と協力して、適切なタイミングで工事を行い、快適な暮らしを維持していきましょう。

マリオン株式会社 取締役副社長 永見 洋昭
マリオン株式会社 取締役副社長 永見 洋昭

一級塗装技能士であり、現在マリオン株式会社の副代表も務める。建築業界に10年以上在籍している経験と知識で現場から営業まで幅広く携わる。

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